H. Wac · 18 februari 2026

Presumtionshyresreformen testas – och faller direkt

Analys av hur presumtionshyresreformens praktiska tillämpning avslöjar systemets svagheter.

Den 1 januari 2026 trädde den nya regleringen av presumtionshyror i kraft genom prop. 2024/25:192. Reformen presenterades som ett sätt att stärka investeringsförutsättningarna i nyproduktion och att skapa en mer effektiv tvistlösning. Ett sätt att legitimera presumtionshyresmodellen genom att bota den rättsosäkerhet som regleringsmodellen ger upphov till. En central komponent var möjligheten att låta särskild skiljeman pröva tvister om ändring av presumtionshyra enligt 23 a § hyresförhandlingslagen.

Den 17 februari 2026 – sex veckor senare – har Hyresnämnden i Stockholm avvisat ansökan om att utse sådan skiljeman i ärende H 23-26 m.fl. Fastighetsägarna hade hänvisat till förefintliga skiljemannaklausuler i förhandlingsordningen (en generell hänvisning till tvister som avses i 23 a § hyresförhandlingslagen) och att förarbetena uttryckligen ger stöd för att 2026 års regler kan tillämpas retroaktivt. Hyresgästföreningen invände för egen del att "förhandlingsordningarna inte omfattar den prövning som det begärs att skiljemannen ska göra".

Hyresnämnden hänvisade till förarbetena där det framgår att en förutsättning för att skiljemannaprövning ska bli aktuell är "att parterna i en förhandlingsordning har kommit överens om att en tvist får prövas av en särskild skiljeman. Det förutsätts också att överenskommelsen avser den typ av tvist som är aktuell."

Hyresnämnden ansåg att det inte fanns förutsättningar att utse en särskild skiljeman i det aktuella fallet eftersom någon överenskommelse om att tvist som avser den allmänna hyresnivåutvecklingen för presumtionshyra enligt 19 b § hyresförhandlingslagen inte ansågs finnas mellan parterna. Den i förhandlingsordningen förefintliga skiljemannaklausulen, med hänvisning till tvister som avses i 23 a § hyresförhandlingslagen – ansågs inte vara tillräcklig. Hyresvärdens ansökan om utseende av skiljeman avvisades därför av hyresnämnden.

Hyresnämndens beslut kan därför tolkas som att det krävs att skiljemannaklausulen uttryckligen omfattar tvister om ändring av presumtionshyra enligt 19 b § hyresförhandlingslagen. I annat fall kan Hyresgästföreningen invända att en generell hänvisning till 23 a § inte ska anses omfatta de särskilda tvisttyper som numera räknas upp i bestämmelsen.

Eftersom hyresnämndens beslut i dessa ärenden inte går att överklaga, innebär det i praktiken att de berörda hyresvärdarna i ärendet måste gå tillbaka till förhandlingsbordet med försämrad förhandlingsposition – korten är synade och vetomöjligheten är återställd – endast sex veckor efter den nya lagens ikraftträdande.

Det är inte det individuella beslutet som är det mest intressanta utan de systematiska brister som beslutet blottar. Det existerar mig veterligen inte en enda förhandlingsordning med en sådan formulering på hyresmarknaden. Om hyresnämndens rättstolkning i det aktuella ärendet reproduceras i fler beslut, kommer den nya lagstiftningens genomslag på presumtionshyresbeståndet med andra ord vara beroende av att Hyresgästföreningen går med på att uppdatera gällande avtal om förhandlingsordning – något som föreningen givetvis har begränsade incitament att göra. Detta borde ha varit förutsebart i lagstiftningsprocessen eftersom ett flertal av Hyresgästföreningens regioner sedan en tid tillbaka till och med vägrat ingå avtal om förhandlingsordning med en generell skiljemannaklausul.

Beslutet kan tolkas som att den blottar att 2026 års lagändring huvudsakligen var kosmetika för en ytterst dysfunktionell regleringsmodell. Hyresgästföreningen har fortsatt i praktiken vetorätt i frågan om en särskild skiljeman ska pröva hyreshöjningens storlek för presumtionshyror, om förhandlingsordningen ska uppdateras med en skiljemannaklausul med uttrycklig hänvisning till 19 b § hyresförhandlingslagen – och för de fastighetsägare som idag sitter i hyresförhandlingar om hyressättning av presumtionshyra och hoppas på beslut om en skälig nivå från en skiljeman – att Hyresgästföreningen dessförinnan gått med på att ingå ett avtal om förhandlingsordning med skiljemannaklausul som hänvisar till 23 a, 19 a och 19 b paragraferna i förhandlingsordningen. Det är dessa paragrafer som hänvisar till rätten att vända sig till hyresnämnden för att få en skiljeman utsedd (23 a §), initial prissättning av presumtionshyra (19 a §) och årlig revidering med hänsyn till den allmänna hyresnivåutvecklingen på orten (19 b §).

Lagändringarna – the black letter law – ger sken av att regleringen tillhandahåller en fungerande tvistlösningsmekanism. Den ger intryck av access to justice. Men i realiteten är tillgången till tvistlösning fortsatt beroende av motpartens samtycke genom avtalsstrukturen. En stor del av den senaste lagrevisionen kan med andra ord med lätthet kringgås i praktiken genom att Hyresgästföreningens förhandlare helt enkelt säger "nej".

Avsändare: H. Wac Legal & Business Partner. Författare: Dr. Haymanot Wachtmeister.