En kartläggning av landets hyresgästorganisationer och dessas avtryck i hyresnämnderna

Metod

• Rapporten är en empirisk studie som kombinerar en kartläggning av hyresgästorganisationer med en analys av deras förekomst i hyresnämndernas målregister. Samtliga registerposter som omfattas av undersökningens sökningar och uppfyller dess avgränsningar ingår i analysen.
• Hyresgästorganisationerna har identifierats genom sökningar i flera sökmotorer. Uppgifter om förhandlingsmandat och geografisk närvaro har hämtats från organisationernas egna webbplatser.
• Målregistreringen har granskats utifrån benämningen hyresgästförening.
• För att förstärka utredningens korrekthet har H. Wac granskat om andra hyresgästorganisationer lämnat avtryck vid hyresnämnderna vid ett äldre datum, vilket lett till fynd av Göteborgs Boendeförening och Råckstahyresgästernas Intresseförening.
• Ett ärende definieras som ett unikt målnummer vid en viss hyresnämnd. Ett ärende kan innehålla flera registerposter.
• Dataset kan beställas från H. Wac: info@hwac.se.

Förhandlingsmandatets fördelning mellan hyresgästorganisationerna – antal lägenheter med kollektivt förhandlad hyra, där uppgift finns

Källor: Hyresgästföreningens årsredovisning 2025, studenthus.nu, Hem & Hyra 2017, FSH och hyresgasterna.org. Uppgifter saknas för övriga organisationer. Av det kända mandatet svarar Hyresgästföreningen för 99,0 %. HUS operativa verksamhet drivs sedan 2016 av Hyresgästföreningen genom samarbetsavtal.

Uppgiven förhandlingsvolym – lägenheter

FSH:s uppgivna omfattning motsvarar cirka 0,13 procent av Hyresgästföreningens, en skillnad på ungefär 750 gånger. Uppgifterna är organisationernas egna och beskriver verksamheten något olika; de är ingen verifierad marknadsandelsmätning.

Fastighetsägarnas position

Fastighetsägarna markerar mot upplägg där hyresgästorganisationens oberoende kan ifrågasättas (3 september) och välkomnar fler organisationer under förutsättning att mandat, finansiering och styrning är transparenta (22 september). Dessa krav ställs till synes endast på små organisationer. Fastighetsägarnas påståenden om skenförhandlingar eller bristande oberoende har medialt bemötts av FSH och Hyresbostadsägarna i Stockholm, varför det rör sig om omstridda partsuppfattningar. Liknande synpunkter har i de granskade källorna inte framförts från Fastighetsägarna avseende HUS i Uppsala, där Hyresgästföreningen är operativt ansvarig för organisationens förhandlingar, eller avseende Organisation av hyresgäster, där företrädarna samtidigt driver ett kommersiellt företag.

Analys

Rapportens 99,9 % för Hyresgästföreningen är andelen av förekomsterna i registerunderlaget, inte en marknadsandel. Utmanare med sammanlagt några tusen lägenheter har under 2026 genererat ett fyrtiotal publiceringar i branschpressen.

Reflektion

Det råder stor skillnad i publicistisk kapacitet. Hyresgästföreningen har tillgång till Hem & Hyra, en etablerad nationell medlemstidning och nyhetssajt med egen redaktion och ansvarig utgivare, samt lokala medlemstidningar som Hyrespressen. De mindre organisationernas verifierade kanaler består av föreningswebbplatser med nyheter, protokoll och medlemsinformation samt i några fall sociala medier.

Hem & Hyra är Hyresgästföreningens medlemstidning och beskriver sitt journalistiska arbete som oberoende. Fyra av de åtta artiklar i Hem & Hyra på föregående sida granskar FSH:s förhandlingsmandat i Rågsved.

Sammantaget beskriver kartläggningen en skillnad i verifierad publicistisk infrastruktur, inte vilka kanaler som står för störst del av respektive organisations räckvidd.

Ärenden räknas som unika målnummer per nämnd. Partsposter är rader i utdraget; ett ärende kan ha flera poster när en organisation förekommer med flera regionala enheter eller roller. År avser målnumrets årssuffix; *2026 till och med 30 september 2026. Åren före 2023 är ofullständiga på grund av gallring, se sidan 12.

Vad hände 2023–2024?

Den 1 januari 2023 trädde lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar i kraft. När de årliga hyresförhandlingarna inte utmynnat i en överenskommelse, kan någon av förhandlingsordningens parter (i praktiken: fastighetsägarsidan) begära att hyresnämnden utser en särskild skiljeman. Detta förutsätter att förhandlingsordningen föreskriver en sådan möjlighet. Förhandlingsomgången 2023/2024 blev den första där förfarandet användes i stor skala – samordnat av Fastighetsägarna.

Effekten syns i antalet registrerade ärenden: 1 908 nya ärenden 2023, 6 870 år 2024 och 5 373 år 2025. Före 2023 innehåller utdragen sammanlagt 749 ärenden med en hyresgästorganisation som part (2016–2022), vilket dels speglar en lägre ärendevolym, dels gallring i registren.

Utvecklingen efter 2025 går isär

Det totala antalet ärenden efter 2025 visar motsatta tendenser vid landets hyresnämnder. Umeå (791 → 215), Malmö (271 → 82) och Sundsvall (233 → 73) föll med omkring 70 procent, medan Stockholm och Västerås ökade. H. Wac:s bedömning är att 2024 präglas av en förstagångseffekt, där många hyresvärdar prövade det nya förfarandet, och att parterna i norr och syd under 2025 oftare slöt överenskommelser utan skiljemannaprövning i lika hög omfattning som tidigare år. Det går inte heller att bortse från fastighetsägarnas samordnande strategi. Mest överraskande är att antalet ärenden varit tämligen lågt i framför allt Stockholm och Göteborg under 2026 trots att de regionala fastighetsägarorganisationerna på dessa orter ansökte om utseende av skiljeman redan i början av augusti 2026. Statistiken tyder på att antalet enskilda fastighetsägare som anslutit sig till Fastighetsägarnas processer varit väsentligt mindre än tidigare år, i vart fall den första rundan.

2026 avser ärenden registrerade till och med utdragsdatum (september 2026).

Tre ärendefamiljer

• Särskild skiljeman (3 615 poster, 83 %). Ansökan enligt lagen (2022:1657) när den kollektiva förhandlingen om årlig hyresändring strandat. Hyresgästorganisationen är i praktiken alltid svarandepart.
• Förhandlingsordning (510 poster, 12 %). Rätt till eller förlängning av förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen. Här är organisationen sökande och hyresvärden svarandepart – den ärendetyp där även de lokala föreningarna uppträder.
• Övrigt (235 poster). medling (92), skadestånd enligt hyresförhandlingslagen (73), ingripande i förvaltningen / bostadsförvaltningslagen (29), förhandlingsöverenskommelse (prövning/förlängning) (26), hyresvillkor / återbetalning (9), åtgärdsföreläggande (2), förlängning av förhandlingsordning (1), förlängning av hyresavtal (1).

Analys

Rollfördelningen speglar ärendetyperna. Eftersom skiljemannaärendena initieras av hyresvärdssidan, blir hyresgästorganisationen svarande. Hyresgästorganisationerna har varit sökande primärt vid hyresnämnden i Sundsvall (44 %) och Malmö (42 %). I Malmö har Hyresgästföreningen initierat processer avseende förlängning av förhandlingsordning och skadestånd enligt hyresförhandlingslagen.

De mindre organisationernas processmönster avviker från varandra: de regionalt verksamma föreningarna och Organisation av hyresgäster uppträder enbart som sökande, FSH i huvudsak som svarandepart.

Rollen extern mottagare (66 poster) avser ärenden där organisationen inte är part men får handlingar, typiskt när en enskild hyresgäst är part. Ombud (9 poster) förekommer marginellt.

Vanligaste sökande mot hyresgästorganisationerna

Mönstret

Hyresgästorganisationerna är sökande i 1 848 partsposter (12 %). I nämnder med känd ärendetyp avser 56 % av dessa rätt till eller förlängning av förhandlingsordning – det avtalsinstrument som ger organisationen förhandlingsrätt över ett hus. Motparterna är i regel mindre och medelstora privata hyresvärdar samt bostadsrättsföreningar som hyr ut.

Detta mönster gäller även de mindre organisationerna: Hyresgästföreningen Uppsala Studentbostäder ansöker om förlängning av förhandlingsordning, Hyresgästföreningen Kristinelundsvägen 2-24 och Organisation av hyresgäster för processer mot enskilda fastighetsägare eller förstahandshyresgäster. Skadeståndsärenden enligt hyresförhandlingslagen förekommer främst i Malmö (50 poster).

Partsposter med organisationen som sökande, per hyresnämnd

Analys

Stockholm är den enda nämnden där en rikstäckande utmanare (FSH) förekommer, och den enda där en organisation för talan mot Hyresgästföreningen (H 2015-26). Här finns också Råckstahyresgästernas Intresseförening (ett äldre, gallrat ärende), den lokala organisationen Hyresgästföreningen Kristinelundsvägen 2-24 och de 4 ärendena med Organisation av hyresgäster, som dessutom agerar genom yttranden i blockhyresärenden där den inte är part.

Västerås har pluralism i en specifik nisch: studentbostäder i Uppsala, där HUS förhandlar och processar om förhandlingsordning. HUS operativa verksamhet drivs dock av Hyresgästföreningen sedan 2016, så pluralismen är formell snarare än operativ.

Göteborg har ett enda ärende med en annan organisation: Göteborgs Boendeförenings ansökan om rätt till förhandlingsordning mot Göteborgs Stad (H 4794-19), som avslogs. Hyresnämnden i Göteborg kunde endast göra en sökning på Hyresgästföreningens organisationsnummer, varför andra organisationer som saknar organisationsnummer kan ha uteblivit i registerutdraget.

Jönköping, Umeå, Linköping, Malmö, Sundsvall uppvisar en enda hyresgästorganisations närvaro: Hyresgästföreningen.

Slutsats: Hyresgästföreningen står för 99,9 % av partsposterna i underlaget. Pluralism i hyresnämnden är i huvudsak ett Stockholmsfenomen, med enstaka ärenden i Uppsala (formellt) och Göteborg.

H. Wac Legal & Business Partner KB är en oberoende boutique-byrå inriktad på fastighetsjuridik, hyressättning och strategisk rådgivning.

Underlaget är offentliga uppgifter ur hyresnämndernas målregister. Dataset kan beställas från H. Wac: info@hwac.se. Rapporten får citeras med angivande av källa: H. Wac Market Report nr 1/2026. Rapporten utgör inte juridisk rådgivning.